Quelle durée maximale pour une location saisonnière ?


La réussite de Airbnb a mis sur le devant de la scène la location saisonnière. En partie, à cause de l’impact négatif sur le marché locatif des locations touristiques. Ces dernières provoquant une raréfaction des offres de logements en résidence principale. Il s’agit d’un sujet complexe où il y a souvent des confusions, notamment du fait des nombreux cas de figure existants. Nous allons donc nous intéresser au sujet de la durée de location pour les locations saisonnières.

Qu’est ce qu’une location saisonnière ?

 

La location saisonnière concerne les meublés de tourisme.

Le meublé de tourisme est défini par le code du tourisme (Article D324-1) : “Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.”

À noter que les caravanes meublées et les bungalows sont également soumis aux mêmes dispositions régissant les locations saisonnières (Cour de cassation, ch. criminelle, 10 mai 2000).

La durée d’une location saisonnière, que dit la loi ?

Faisons deux distinctions : la durée de location d’un même locataire et la durée totale de location dans l’année.

La durée maximale du séjour d’un locataire

La durée d’une location saisonnière ne peut excéder une saison, soit 90 jours. Elle est régie  par la loi Hoguet du 2 janvier 1 970. Cette durée est non renouvelable.

La durée totale de location dans l’année

Tout dépend du statut de votre logement.  Est-il une habitation principale ou une habitation secondaire ?

La résidence principale est définie comme la résidence dans laquelle vous passez au moins 8 mois dans l’année (hors raison médicale et déplacement professionnel).

Attention, cette définition de la résidence principale n’est pas la même que votre domiciliation fiscale.

C’est la loi ALUR de 2014 qui introduit cette définition dans le cadre de la location saisonnière. Ainsi, si vous avez deux résidences dans lesquelles vous passez 6 mois de l’année, vous avez deux résidences secondaires dans le cadre d’une location saisonnière.

Pour une résidence principale, le durée de location maximale est de 120 jours par an. Ces 120 jours ne sont pas forcément consécutifs et peuvent s’étaler sur l’ensemble de l’année.

À contrario, pour une résidence secondaire, il n’y a pas de limite annuelle.

Des exceptions qui confirment la règle ?

À toute règle, il existe des exceptions…

Des appréciations locales du terme “saisonnier” et de la limite des 90 jours

Concernant la durée consécutive de 90 jours, des tribunaux ont statué sur une plus grande flexibilité de cette règle. La cour de cassation de Montpellier a validé un contrat de location saisonnière pour un bien saisonnier situé à Canet Plage. Ce dernier avait été loué pour 6 mois. Le principe de la “saison” est ici pris en compte.

Un encadrement législatif plus fort

Face à la prolifération des locations courte durée dans les zones urbaines, et plus précisément la location par airbnb, la loi pour une République numérique a encadré le fonctionnement de la location saisonnière en zone dense.

Deux modifications importantes ont été apportées :

  • La première est l’obligation pour les plateformes de location en ligne de décompter le nombre de jours de location. Elles doivent bloquer l’annonce au delà de 120 jours.
  • La seconde est la possibilité pour les villes, l’ayant décidé par décision du conseil municipal, d’obliger les propriétaires de locations touristiques à s’enregistrer en mairie. Cette disposition qui s’applique autant aux résidences principales que secondaires rend dans ce cas obligatoire l’insertion du numéro d’enregistrement dans l’annonce.

Cette deuxième mesure a été encadrée par un décret, dit décret airbnb.

Tout d’abord, cette mesure s’applique principalement aux communes de plus de 200 000 habitants. Mais aussi les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles dans une agglomération de plus de 50 000 habitants.

Pour que la mesure soit effective, le conseil municipal doit le décider. Le ministère du Logement et de l’habitat durable doit également publier une liste des communes ayant décidé la mise en place de ce numéro d’enregistrement. Nous avons cherché, mais nous n’avons pas trouvé cette liste ! Si vous la trouvez, mettez un petit commentaire à la fin de l’article 😉 .

Si la commune n’a pas voté cette mise en application, les règles préalablement décrites s’appliquent.

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Un site internet pour vos locations saisonnières ne sert à rien…
Vous savez pourquoi?

Peut-on  contourner la limitation de la durée de la location saisonnière à 90 jours ?

Des solutions existent pour louer plus de 90 jours.

Changer de type de location

Si vous basculez en location courte durée ou location meublée, vous pourrez dépasser la durée maximale de 90 jours.

Le bail d’un logement meublé est d’une durée d’un an minimum, et de 9 mois pour un étudiant. Pour un bail en location courte durée ( logement vide), la durée minimum est là aussi de 1 an.

Si vous souhaitez louer pour une durée entre 90 jours et un an, pour par exemple un ouvrier en mission longue durée, vous pouvez signer un bail d’habitation pour la durée que vous convenez ensemble. Attention dans ce cas, le logement ne doit pas constituer la résidence principale du locataire (fiscalement parlant). Demandez des pièces justificatives pour éviter toute problématique.

Quels sont les risques en cas de dépassement de la durée légale ?

Rester dans le cadre de la location saisonnière vous protège. En effet, ce statut, contrairement aux autres, interdit au locataire d’élire domicile dans le logement de façon permanente.

Vous risquez également de perdre des avantages fiscaux. Votre statut par rapport à la TVA risque également d’en être affecté.

Au delà d’un point de vue strictement judiciaire, vous risquez en cas de dépassement de la durée de 90 jours une requalification du bail en bail d’habitation à titre de résidence principale ou en bail meublé.

Concernant le dépassement des 120 jours de locations l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, précise que le bailleur s’expose à une amende de 50 000€ et à une astreinte d’un montant maximal de 1 000€ par jour et par m2.

Et vous ? Avez vous déjà été confronté à ces limites ?

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